В ноябре на рынке столичных новостроек был зафиксирован рекорд, который иначе как ошеломляющим не назовешь. Согласно статистике компании «Метриум», средняя цена одного квадратного метра жилья стандарт- и комфорт-класса впервые превысила 200 тысяч рублей, добравшись до отметки 203 тысячи рублей. По сравнению с октябрем стоимость «квадрата» увеличилась на 2,3%, с начала текущего года цена выросла на 16%, а за год — на 17%, что является рекордом последних пяти лет, писали тогда аналитики компании.
Выводы коллег подтверждали и эксперты компании «Бест-Новострой». Как следовало из их подсчетов, средняя стоимость «квадрата» жилья массового спроса в ноябре составила 202,5 тысячи рублей, а ценовой прирост за год — 16,5%. По сути, этой показательной статистикой можно начать и ей же и закончить подведение итогов года в сегменте столичных новостроек.
В сфере real estate пандемийный 2020-й только ленивый не сравнил с американскими горками: первый квартал — более или менее спокойное так, второй квартал — обвальное сяк, третий — вертикальное о-го-го как, четвертый — слегка подостывшее так-сяк… И что же в финале? Во-первых, неравномерно распределенный по году, но итоговый сверхвысокий спрос на квадратные метры.
В качестве примера — выдержка из ноябрьской аналитики московского Росреестра: три месяца подряд на первичном рынке жилья регистрируется более 12 тысяч ДДУ, а конкретно по итогам ноября зафиксировано в полтора раза больше (+47%) договоров долевого участия, чем годом ранее: 8620 ДДУ и 5868 ДДУ соответственно.
Игорь Майданов руководитель Управления Росреестра по Москве: «Три года подряд общее число ДДУ с января по ноябрь превышает важный психологический порог в 90 тысяч сделок. Результат 2020 года сопоставим с прошлым при разнице менее половины процента. И это при том, что май показал самое низкое число ДДУ — около 4 тысяч сделок. Для сравнения: такой объем мы фиксировали последний раз в январе-феврале 2017 года, включая жилой и нежилой фонды. В случае с жильем наверстать упущенное удалось уже в сентябре, когда число сделок увеличилось в четыре раза».
Статистика, которую Business FM предоставили в компании «Метриум», еще раз подтверждает и немного дополняет картину, которую рисуют в регистрационном ведомстве.
Мария Литинецкая управляющий партнер компании «Метриум»: «В старой Москве на рынке новостроек за 11 месяцев 2020 года было подписано 49,2 тысячи ДДУ, что уже на 2% превышает показатель всего 2019 года. Больше всего жилья было продано в массовом сегменте — 52%, ненамного меньше реализовали в бизнес-классе — 45,6%, на высокобюджетный сегмент пришлось 2,4%. В Новой Москве с января по ноябрь текущего года было продано 19,6 тысячи квартир. Относительно аналогичного периода 2019 года спрос сократился на 9%. На присоединенных территориях самым популярным оказался комфорт-класс, доля которого составила 65%, на продажи жилья экономкласса пришлось 24%, а на бизнес-класс — 11% ДДУ».
О том, откуда взялся такой ажиотаж, написано и сказано уже столько, что повторить имеет смысл разве что списком: льготная ипотека, переставшие быть привлекательными ставки по банковским депозитам, нестабильность рубля и еще многие другие факторы, в том числе и тот, что россияне по-прежнему считают вложения в недвижимость одной из самых надежных инвестиционных стратегий. Для наглядности — пример из жизни компании «Донстрой»: летом было объявлено о снижение ставок по депозитам до среднего значения в 4,5%, в то же время инвестиционная доходность некоторых донстроевских проектов доходит до 17,5% годовых. Вывод понятен.
Второй очевидный результат 2020 года, напрямую связанный с первым, — ценовой рост в масштабах, которых никто не ожидал. Согласно итоговым выводам ЦИАН, средняя стоимость квадратного метра в Москве увеличилась за год на 19%, в Московской области — на 21% (но есть аналитики, которые называют рост цен еще более серьезным). И даже найдены главные виновные всего произошедшего — льготная ипотека на новостройки, породившая тот самый ажиотажный спрос, в сочетании с жадностью продавцов-девелоперов. «В ноябре мы зафиксировали рекордный годовой прирост средней цены квадратного метра в московских новостройках массового сегмента. За 12 месяцев средний «квадрат» подорожал на 17% (со 175 тысяч рублей до 203 тысяч рублей), — еще раз подчеркивает Мария Литинецкая. — Причина заключается в рекордно низкой ставке по ипотечным кредитам. После запуска госпрограммы субсидирования ставки произошел резкий скачок покупательской активности, на рынке практически не осталось доступных лотов, и цена квадратного метра в новостройках выросла». Короче говоря, сами тоже виноваты, дорогие покупатели: нечего было так «резко скакать».
Сегодня звучат самые разные предложения на тему, как исправить ситуацию. Например, не только не продлевать программу госсубсидирования ипотечных ставок, которая пока действует до лета 2021 года, а вообще свернуть ее немедленно. Или так: вслед за сахаром и маслом зафиксировать цены на жилье массового спроса, разрешив застройщикам и кредитующим их банкам повышать стоимость только в жестко обозначенных границах. Еще вариант: предоставить преимущественное право на строительство недорогих новостроек государственной структуре, с которой коммерческие застройщики по определению не смогут конкурировать, в первую очередь, по части цен.
Впрочем, не исключено, что ничего этого не понадобится: после того как было объявлено о продлении программы льготной ипотеки, покупательский ажиотаж постепенно начал спадать, основная причина резкого ценового тренда потихоньку исчезает, так что прогнозы аналитиков на следующий год — рост, но уже куда менее активный, который в процентах даже нельзя будет охарактеризовать двузначным числом.
Но все-таки — рост, потому что, помимо ипотечных ставок, неинтересных депозитов и шарахающегося туда-сюда рубля, цены гонят вверх, например, дорожающие стройматериалы. По словам заместителя начальника Главгосэкспертизы России по ценообразованию Сергея Лахаева, наиболее напряженная ситуация наблюдается на рынке металлопродукции. «С ноября рост цен на металлы, включая арматуру и листовой прокат, стал особенно заметным — практически ежедневным. На основе мониторинга мы, в частности, можем констатировать, что цены на арматуру и сортовой прокат выросли до 40%», — делится выводами Сергей Лахаев. Правда, правительство вроде бы уже принимает необходимые меры — на ближайшее время запланирован ряд совещаний с участниками рынка металлургии и профильными ведомствами, включая ФАС, Минпромторг и Минстрой.
Довольно заметное от квартала к кварталу сокращение объема предложения — тоже серьезное основание для ценового роста. В частности, как подсчитали в компании «Метриум», к концу третьего квартала на первичном рынке в старой Москве было 347 проектов. Из них в 225 проектах продавались квартиры, в 102 — апартаменты, в 20 были представлены оба формата жилья. Совокупный объем предложения составил 35,6 тысячи лотов, что на 15,8% меньше, чем во втором квартале, а относительно аналогичного периода прошлого года экспозиция сократилась на 17,6%. Большая часть продаваемого жилья пришлась на массовый сегмент — 55%, доля лотов бизнес-класса составила 39%, доля премиум-класса — 4%, элитного класса — 2%. А в Новой Москве в третьем квартале совокупный объем предложения равнялся 7305 лотам; в сравнении с предыдущим кварталом их число сократилось на 20,7%, относительно третьего квартала 2019 года — на 20,1%.
Дефицит рабочей силы, заставляющий девелоперов поднимать зарплаты (в Москве наблюдается годовой рост зарплатных предложений для строительных компаний в районе 7%) — еще одна ступенька ценовой лестницы, ведущей вверх. И таких ступенек еще немало. Так что ставить знак равенства между сворачиванием льготной ипотеки и последующим падением цен на жилье неправильно от слова совсем.
